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中古ワンルーム投資Q＆A
Used one room investment Q＆A
- マンション経営の仕組みを教えてください。
- 購入したマンションを、第三者に賃貸することで、マンションオーナーには定期的に安定した家賃や礼金を得ることができます。マンションという資産を運用して所得を得る、これがマンション経営です。
- 資産運用の方法の１つとしてマンション経営が注目されているのは何故ですか？
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現在の不動産価格は、20年前に比べおおよそ半分となりましたが、単身者用のマンションの家賃はというと、10％程度の値下がりでした。一方、低金利時代ですから、銀行に貯金しても思うように資産は増えないのが現実です。
低金利時代の昨今、安定した賃料収入が見込める投資。これが、マンション経営を検討される方が増えてきた理由です。 - 入居者を集めることは大丈夫でしょうか？
- ワンルームマンションの入居者＝学生 とイメージされる方が多いかと思いますが核家族化や女性の晩婚化、単身赴任者層の増大、福利厚生を大幅に削減した企業の社宅や寮等、単身者人口は、年々増加しています。これによって当社管理物件も高い入居率を保っています。
- 最低でも、これくらいかかるという購入資金の目安はありますか？
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当社の販売する中古ワンルームマンションの価格帯は200万円～800万円で９５％のお客様が現金で購入されます。
物件価格＋２０％がおおよその購入資金の目安です - 家賃が滞納されてしまった場合、どのようになるのですか？
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当社では、全ての物件に保証会社の加入を義務付けております。万が一保証会社に加入していない物件でも滞納時は当社の専門スタッフが迅速に滞納家賃を回収します。
専門の法律家もおりますのでご安心下さい。 - 管理にかかる手数料は、どれくらいかかりますか？
- 月額約5％です。例えば家賃が90,000円であれば、90,000－5％＝85,500円が振込家賃になります。入退去の立会い、家賃の回収、新規募集等全ての業務をお手伝いいたします。
- マンションを売却したい場合、どのようにしたらよいのでしょうか？
- まずはご相談下さい。所有物件の近隣相場を調査の上、売却価格を決定し不動産流通機構に登録します。また、当社の顧客の方々にもご紹介させて頂くケースもあり、状況に応じたよりよい方法をご提案致します。
- 購入した場合どのくらい節税できるの？
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中古マンションを所有し、第三者に賃貸した場合、不動産所得として賃貸収入を税務申告する事になります。それに対して経費を計上することによって、節税効果が生まれます。
マンション経営においての経費は、建物の減価償却費、登記費用、租税効果、管理費関係、住宅ローンの利息（建物分のみ）などが認められており、これらの経費を現在の所得と損益通算し、所得税法第69条に基づき確定申告をすることで、所得税・住民税が軽減される仕組みになっております。 - マンションの寿命は？
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中古マンションの強度が落ちる原因は、鉄筋を覆うコンクリートが中性化し、それが鉄筋まで達した時に錆びやすくなることです。コンクリートが中性化していく速度は、1cm進むのに30年かかります。
そして、昭和56年の耐震基準法の改正により、コンクリートの厚さは3cm以上と定められたので、理論上ではマンションの寿命は90年以上ということになります。 - 大きな地震や火災が起きた時に中古ワンルームは大丈夫？
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平成7年1月の阪神大震災はご記憶にあるでしょう。
阪神大震災の時、各メディアは多くの建物に被害が出たと報道しました。果たしてその中で、鉄筋コンクリート造のマンションはどうだったのでしょうか？
昭和46年に鉄筋コンクリート構造計算基準の改定が行われ、昭和56年には新耐震設計法が制定されました。それ以降に建設されたマンションで大破したものは極めて少なく全体の0.3％。そのうちの92.7％は軽微、または損傷なしと報告されています。
阪神大震災の時、被害が出た建物の99％近くが、新耐震設計法以前の建物でした。阪神大震災以降、マンションを設計する時の耐震基準法が注目されてきました。以降、平成12年に改正基準法・施行令が制定されました。現在では従来の構造計算をさらに充実させ、限界耐力計算も導入し、瑕疵担保責任も10年に延長されたことで、欠陥マンションも無くなったといえます。
現行の建築基準法で建てられたマンションの場合、阪神大震災クラスの地震なら、倒壊することはほぼ100％ないと言ってもいいでしょう。そして、火災というリスクも考えなければなりません。火災に関しては、保険に加入していただくことで回避していただきます。オーナー様が火災保険に加入していただくのは当然のことながら、賃借人様にも火災保険に加入していただきますので、ダブルで安心とうことになります。
